Privilégier la liquidité en 2018 est essentiel

Privilégier une forte liquidité dans le choix de ses investissements est désormais essentiel. Si la BNS décidait de remonter ses taux cette année, les investisseurs souhaiteront certainement prendre leurs profits dans les fonds immobiliers et se tourner vers des investissements plus liquides.

La prudence semble donc désormais de mise pour les investissements peu liquides qui pourraient souffrir davantage de cette hausse des taux, comme par exemple les fonds immobiliers.

Historiquement, les placements immobiliers ont toujours eu la cote tant auprès des investisseurs professionnels que des privés. Cette ruée vers la pierre, due notamment à la construction massive de logements locatifs, a été longtemps perçue comme un placement sûr au rendement attractif. Ce type d’investissement s’est révélé efficace dans un portefeuille, surtout s’il s’inscrit dans la longue durée.

Face à un environnement de taux négatifs imposés par la BNS et à un marché obligataire affichant des rendements très faibles, les fonds immobiliers, présentant un rendement moyen de l’ordre de 3%, ont occupé une place prépondérante dans les portefeuilles des particuliers tout comme des caisses de pension.

Les performances régulières des fonds immobiliers ont séduit les investisseurs, car les alternatives susceptibles de répondre à leur quête de rendement moyennant un risque limité font cruellement défaut. Or depuis la fin de l’année 2017, cette situation semble évoluer. Avec une plus forte volatilité que les années précédentes, les conditions de marché de ce secteur d’investissements deviennent désormais plus risquées.

Si l’on analyse de plus près l’indice SPI Real Estate par rapport au SMI, on constate que l’indice de la bourse suisse a connu une moyenne de 5.60% de volatilité, contre 7.58% pour la réplique de l’indice immobilier. Par ailleurs, la baisse (décote) la plus importante place le secteur immobilier à -7.05% contre -1.29% pour les actions suisses.

Quelles sont les raisons de cette subite augmentation de volatilité et diminution de stabilité sur le marché immobilier en Suisse? Quelles perspectives pour 2018?

Tout d’abord, certains investisseurs importants ont pris leurs bénéfices entre août et novembre 2017, ce qui a provoqué une baisse de 8% des fonds immobiliers. Une reprise a certes eu lieu en décembre, mais le secteur n’est pas à l’abri d’une nouvelle correction en 2018. De plus, la hausse de volatilité des fonds immobiliers suisses est due à un agio très cher, situé à hauteur de 27% à fin 2017. En moyenne et sur le long terme, l’agio se situe à 15%. Cette année, le secteur immobilier risque de rester encore très volatile.

Avec un taux de vacance des biens immobiliers qui a augmenté significativement en Suisse, les nouvelles constructions peinent à trouver des acheteurs ou locataires. La bulle immobilière est terminée et ce secteur risque de corriger encore ces prochains mois. Bien qu’affichant une croissance de 6% (2% de changement d’agio, 3% de dividende et 1% d’augmentation des prix immobilier), les prochaines années verront l’agio diminuer et de ce fait les dividendes aussi.

Beaucoup d’objets en location n’ont pas trouvé preneur et subissent une pression directe qui provoque une baisse des loyers. Le taux de vacance augmente donc de manière régulière ce qui par conséquent affaiblit les rendements du secteur immobilier. Cette stabilisation du taux de rendement des placements immobiliers rendra de fait moins intéressante cette classe d’actif pour les investisseurs en recherche de performance. Il faut s’attendre pour cette année encore à des prises de profit par des sorties d’investisseurs professionnels qui ne souhaiteront plus être surexposés dans ce secteur et équilibreront leurs portefeuilles vers d’autres classes d’actifs.

Tant que les taux négatifs persisteront, le marché immobilier sera porté à la faveur des investisseurs. Rappelons que ces taux ont été introduits par la BNS dès lors que le franc suisse était surévalué face à l’euro début 2015, afin de permettre à la Suisse d’être plus compétitives. Avec un euro s’évaluant aujourd’hui à 1.16 contre le franc suisse, on peut envisager que la fin de la période des taux d’intérêts négatifs est relativement proche. Avec sa suppression, les produits obligataires redeviendront à nouveau plus attractifs, ce qui entrainera un rebalancement des portefeuilles surpondérés en immobiliers notamment vers l’obligataire.

Si une hausse des taux devenait effective en 2018, nous ne sommes pas à l’abri d’une sortie massive des investisseurs du secteur immobilier pour revenir vers d’autres produits. Au vu du peu de liquidité de cette classe d’actif, et du peu de du peu de volume traité sur le marché (environ 1.25% de volume mensuel en moyenne sur 12 mois en 2017), il y a fort à penser que cette sortie se traduira par un « bain de sang » sur les marchés.

Par Dominique Blanchard, Président, Vector Gestion

Découvrez l’article entier de L’Agefi en cliquant ici.

 

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